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Especialistas divergem sobre nova lei do distrato imobiliário

Especialistas divergem sobre nova lei do distrato imobiliário
Novas regras do distrato foram publicadas ontem no Diário Oficial da União. Foto: ABr

As novas regras do distrato imobiliário já causam polêmicas no meio jurídico. Especia­listas analisam detidamente a Lei 13.786/18, publicada ontem (28) no Diário Oficial da União. O texto regulamenta a rescisão e trata dos direitos e deveres de incorporadoras, loteadoras e consumidores nos casos de rescisão contratual.

Para alguns advogados, a lei “traz significativos avanços na regulação dos valores restituídos aos desistentes do contrato assinado”. Porém, outros alertam que “a construtora não pode ter enriquecimento ilícito e que, se a pessoa desiste da compra por falta de condi­ções, não pode perder 50%.”

Duas são as situações regulamentadas. Caso a desistência se dê em um empreendimento sem patrimônio de afetação, a restituição será de 75% dos valores pagos. Naqueles em que há patrimônio de afetação, a restituição será de 50%.

“A aprovação do projeto cer­tamente contribuirá para o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil, que hoje sofre não só os efeitos da crise, mas também com os problemas decorrentes da insegurança jurídica exis­tente nos casos de distrato de unidades habitacionais em incorporação imobiliária”, avaliou Ulisses Sousa, sócio do Ulisses Sousa Advogados.

A lei deverá colocar fim à judicialização que cerca as desistências de compradores em projetos imobiliários que, segundo Ulisses Sousa, é de cerca de 40% no Brasil. “A falta de regras claras dá origem a inúmeros litígios, nos quais a palavra final acerca do assunto é conferida ao Judiciário, onde muitas vezes os processos são decididos sem um olhar atento para a realidade e as nuances especificas do mercado da construção civil”, observou.

Para o advogado, “o mercado da construção, que precisa de aplicação intensiva de capital, não suporta mais viver com tamanha insegurança, que contribui para o aumento dos custos e inibe a realização de novos empreendimentos imobiliários”.

A questão dos porcentuais, explica, traz regras claras para comprador e vendedor. “A nova lei vai contribuir para levar equilíbrio e harmonia a essas relações contratuais, sem privilegiar qualquer uma das partes.”

O advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, do departamento de Direito Imobiliário do Braga, Nascimento e Zilio Advogados, explicou que a diferença se dá pelo fato de que a existência de patrimônio de afetação significa que todos os valores pagos pelos compradores de determinados imóveis se destinam exclusivamente à construção do empreendimento no qual tais imóveis se localizam – um prédio de apartamentos ou um condomínio de casas, por exemplo.

“Assim, os valores estão afetados, isto é, restritos a um empreendimento”, disse Iaquinta. “Esta figura faz com que os compradores e incorporadores fiquem protegidos, porque se trata de garantia para que a construção não seja obstada.”

Outra questão importante que passa a ser regulamentada é sobre o fato de que o adquirente poderá desistir da aquisição, sem penalidades, até 7 dias depois da realização da venda. O advogado lembra que, nos casos em que há alienação fiduciária, não pode haver distrato, uma vez que em tais modalidades de negócio o regramento já está previsto na Lei 9.514/1997.

CONFLITO

Para o advogado Eduardo Vital Chaves, sócio do Rayes & Fagundes Advogados, a lei entra em conflito com a legislação atual. Segundo Chaves, o Código Civil e o Código de Defesa e Proteção do Consumidor não preveem multas nesse porcentual, pelo contrário.

“O artigo 51, inciso II do CDC é claro ao pontuar que são nulas cláusulas que subtraiam do consumidor o direito ao reembolso das quantias por si já pagas. Os incisos IV e XV do mesmo artigo também resguardam os consumidores contra cláusulas que prevejam obrigações iníquas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que atentem contra o sistema de proteção do consumidor”, explicou Chaves.

O advogado aponta que o Poder Judiciário já fixou esse porcentual entre 10% e 25%, em decisões reiteradas dos Tribunais de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça.

Segundo o especialista é questionável, por meio da nova norma, a tentativa por via transversa de se mudar os entendimentos já consolidados. Para ele, o porcentual da multa estipulado na lei é desproporcional. “As construtoras retomam o bem para revenda a terceiros, recebendo integralmente pela nova venda. Mas e o comprador que desistir do imóvel, tem que pagar uma multa de 50%? Perder metade de toda a sua economia? questionou.

O advogado assinala que “não há razoabilidade e proporcionalidade” no porcentual. “A construtora não pode ter enriquecimento ilícito. Se a pessoa desiste da compra por falta de condições, não pode perder 50%.”

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